გარე აკვა-ეზო & ოლიმპიური აუზის მასტერპლანი
1-ლი სართულის არქიტექტურული ნახაზი (Floor 1 Plan)
მე-2 სართულის არქიტექტურული ნახაზი (Floor 2 Hotel Plan)
1-ლი სართული: ველნესი, სპორტი & მომსახურების ინფრასტრუქტურა
ჭერის სიმაღლე H = 3.80მ (რიგელამდე 3.35მ) • ჯამური ფართი: 1,180+ მ²| № | სივრცის დასახელება | ფართობი (მ²) | სიმაღლე | ფუნქციური დანიშნულება & აღჭურვილობა |
|---|---|---|---|---|
| 1.01 | დახურული საცურაო აუზი & აკვა-აკადემია | 148.33 მ² | 3.80 მ | 15.5x7.0მ თასი, ავტონომიური გათბობა, ჰელიოთერმია, აკვა-აერობიკა |
| 1.02 | მამაკაცთა გასახდელი & სანიტარული ბლოკი | 105.00 მ² | 3.35 მ | 120 სმარტ RFID ლოქერი, 12 საშხაპე, Geberit სანიტარია |
| 1.03 | ქალთა გასახდელი & სანიტარული ბლოკი | 72.93 მ² | 3.35 მ | 85 სმარტ RFID ლოქერი, 8 საშხაპე, სენსორული სარკეები |
| 1.04 | ცენტრალური შემოსასვლელი ფოიე & რეცეფცია | 63.07 მ² | 3.80 მ | სალაროები, RFID სამაჯურების გაცემა, ტურნიკეტები, ლაუნჯი |
| 1.05 | ადმინისტრაცია & მენეჯმენტის ოფისი | 44.08 მ² | 3.35 მ | CCTV მართვის პულტი, ბუღალტერია, სერვერული, მენეჯერი |
| 1.06 | სამედიცინო პუნქტი & ექიმის კაბინეტი | 18.50 მ² | 3.35 მ | პირველადი დახმარება, სარეაბილიტაციო აღჭურვილობა, ექიმი |
| 1.07 | საინჟინრო-ტექნიკური MEP ჰაბი & საქვაბე | 142.80 მ² | 3.80 მ | წყალგამაცხელებლები, სითბური ტუმბოები, ელექტრო-ფარი, HVAC |
| 1.08 | სპა & საუნების თერმული ზონა | 87.33 მ² | 3.35 მ | ფინური მშრალი საუნა, ორთქლის ოთახი, სარეაბილიტაციო მასაჟი |
მე-2 სართული: სასტუმრო სექტორი, გასტრონომია & რეკრეაცია
ჭერის სიმაღლე H = 3.60მ (ნომრებში 3.00მ) • ჯამური ფართი: 970+ მ²| № | სივრცის დასახელება | ფართობი (მ²) | სიმაღლე | ფუნქციური დანიშნულება & აღჭურვილობა |
|---|---|---|---|---|
| 2.01 | რესტორან-პაბი „მარანეტო“ (Maraneto) | 185.00 მ² | 3.60 მ | 120 დასაჯდომი ადგილი, სპილენძის ბარი, იმერული ენოთეკა |
| 2.02 | პანორამული ღია ვერანდა & ტერასა | 111.94 მ² | Open | 80 სტუმარი, პერგოლები, ოლიმპიური აუზის პანორამული ხედი |
| 2.03 | კომერციული სამზარეულო & საცხობი | 42.50 მ² | 3.35 მ | HACCP სტანდარტი, ინდუსტრიული გამწოვები, ცივი/ცხელი საამქრო |
| 2.04 | ფიტნეს & კარდიო დარბაზი | 54.00 მ² | 3.35 მ | პროფესიონალური ტრენაჟორები, პანორამული ვიტრაჟული ხედი |
| 2.05 | ბუტიკ-სასტუმროს ნომრები (25 Keys) | 537.50 მ² | 3.00 მ | 13 დასავლეთ + 12 აღმოსავლეთ ნომერი, აივნები, კლიმატ-კონტროლი |
| 2.06 | სასტუმროს სამრეცხაო & სერვისული ბლოკი | 38.00 მ² | 3.00 მ | 24.5 მ² + 13.5 მ² სამრეცხაო, თეთრეულის საწყობი, პერსონალი |
| 2.07 | სართულთშორისი ჰოლი & კიბის უჯრედი | 46.20 მ² | 3.60 მ | სამგზავრო ლიფტი, ხანძარსაწინააღმდეგო გასასვლელები |
გარე აკვა-ეზო & ოლიმპიური რეკრეაციული პარკი
ტერიტორიის ფართობი: 3,200+ მ² • წყლის სარკე: 1,600 მ²| № | სივრცის დასახელება | ფართობი / მოცულობა | სიღრმე | ფუნქციური დანიშნულება & აღჭურვილობა |
|---|---|---|---|---|
| 3.01 | მთავარი 50x22მ ოლიმპიური აუზი | 1,100 მ² / 1,980 მ³ | 1.80 მ | 1,500 მ² PVC ლაინერი, 4x Ø1600 Volcano ფილტრი, 4x 7.5HP ტუმბო |
| 3.02 | VIP ლაუნჯ-კუნძული & 12 კაბანა | 280.00 მ² | — | ხელნაკეთი ბალინეზური კაბანები, მინი-ბარი, ჩაძირული შეზლონგები |
| 3.03 | საბავშვო Splash აუზი & ატრაქციონები | 120.00 მ² | 0.45 მ | წყლის სოკო-შადრევნები, საბავშვო სლაიდერი, უსაფრთხო თასი |
| 3.04 | Pool Bar & Grill საზაფხულო პავილიონი | 95.00 მ² | — | ღია გრილი, კოქტეილების სადგური, სწრაფი კვების ზონა |
| 3.05 | საზაფხულო შეზლონგების ტერასა & პრომენადი | 1,450.00 მ² | — | 450+ პრემიუმ შეზლონგი, მარკიზები, პალმების ხეივანი, LED ეკრანი |
| 3.06 | ავტოსადგომი & ლოჯისტიკური ეზო | 850.00 მ² | — | 40+ ავტომობილის პარკინგი, ტურისტული ავტობუსები, EV დამტენები |
შემოსავლების დინამიკური სიმულატორი
წლიური საოპერაციო ხარჯების (OPEX) სტრუქტურა
საერთაშორისო სტანდარტით აუდიტირებული ხარჯთაღრიცხვა (ჯამური OPEX: ~43.7% საბაზისო სცენარში)
კაპიტალის სტრუქტურა & „აწარმოე საქართველოში“
ოპტიმიზებული საბანკო კრედიტი სახელმწიფოს საპროცენტო სუბსიდირებით
„აწარმოე საქართველოში“ (Host in Georgia) პირობები:
- საპროცენტო სუბსიდია: სახელმწიფო აფინანსებს 8.0%–9.0%-ს (ეფექტური 8.5%) 2.45 მლნ ₾ სესხზე 36–48 თვის განმავლობაში.
- ეფექტური საპროცენტო განაკვეთი პროექტისთვის: მხოლოდ 3.5% – 4.5% GEL-ში.
- წლიური პირდაპირი დანაზოგი: ~208,250 ₾/წელი ვალის მომსახურებაზე.
- საკრედიტო გარანტია: 50%–70% სახელმწიფო გარანტია საბანკო ძირზე.
- DSCR (ვალის დაფარვის კოეფიციენტი): 6.2x (ბანკის მინიმუმი 1.30x, Payback: 1.48 წელი).
აუზის მოწყობის ოფიციალური ხარჯთაღრიცხვა (შპს „შაქეთა“)
ობიექტი: აუზი ქუთაისი 50x22x1.8 • დამკვეთი: ომარი (514 14 68 68) • ხელშეკრულების ჯამი: 109,555.00 €
| დასახელება & საინჟინრო დანიშნულება | ზომის ერთ. | რაოდენობა | ფასი (€) | ჯამი (€) |
|---|---|---|---|---|
| კვარცის ქვიშის ფილტრი Ø1600 (Volcano, მინაპლასტიკი / Fiberglass) | ცალი | 4 | 3,220.00 | 12,880.00 |
| ცენტრიდანული ტუმბო 7.5 HP (Colorado, 5.5 კვტ, 100 მ³/სთ) | ცალი | 4 | 1,900.00 | 7,600.00 |
| 6-პოზიციანი მრავალსვლიანი სარქველი (Multiport Valve) | ცალი | 4 | 353.00 | 1,412.00 |
| კვარცის ქვიშა (მრავალფრაქციული სილიციუმი, 10,890 კგ) | კგ | 10,890 | 0.60 | 6,534.00 |
| ლაინერის სკიმერი (ABS Heavy-Duty) | ცალი | 32 | 154.00 | 4,928.00 |
| ფსკერის შემშვები დუზა (ჰიდროდინამიკური საქშენი) | ცალი | 64 | 40.00 | 2,560.00 |
| ფსკერის დამცლელი ტრაპი (ანტი-მორევის დამცავი გისოსით) | ცალი | 2 | 52.00 | 104.00 |
| მილგაყვანილობა; PN10/PN16 PVC-U ფასონური ნაწილები | კომპლექტი | 1 | 8,650.00 | 8,650.00 |
| კიბე 4-საფეხურიანი (AISI-304 უჟანგავი ფოლადი) | ცალი | 4 | 240.00 | 960.00 |
| სამონტაჟო სამუშაოები (ჰიდრავლიკა & წნევით გამოცდა) | სერვისი | 1 | 3,500.00 | 3,500.00 |
| სატრანსპორტო და ლოჯისტიკური ხარჯები (ქუთაისის ობიექტზე) | სერვისი | 1 | 500.00 | 500.00 |
| სამივლინებო ხარჯი (საინჟინრო ჯგუფის განთავსება) | სერვისი | 1 | 970.00 | 970.00 |
| დამხმარე მასალები (PVC წებო, გამწმენდი, ჰერმეტიკი) | კომპლექტი | 1 | 450.00 | 450.00 |
| გაუთვალისწინებელი საინჟინრო ხარჯები | რეზერვი | 1 | 700.00 | 700.00 |
| ქვეჯამი 1: დანადგარები, ჰიდრავლიკა, აქსესუარები & მონტაჟი | 51,748.00 € | |||
| არმირებული ცისფერი PVC ლაინერი (1.5მმ ანტი-UV მემბრანა) | კვ.მ | 1,500 | 21.00 | 31,500.00 |
| დამცავი ანტიბაქტერიული გეოტექსტილი | კვ.მ | 1,360 | 4.00 | 5,440.00 |
| სპეციალური კუთხოვანი პროფილი (ლაინერის პერიმეტრის სამაგრი, 144 გ/მ) | გ/მ | 144 | 6.00 | 864.00 |
| სპეციალური კოროზიამედეგი დუბელები (1,000 ცალი) | ცალი | 1,000 | 0.30 | 300.00 |
| გეოტექსტილის პროფესიონალური მონტაჟი | კვ.მ | 1,360 | 2.00 | 2,720.00 |
| აუზის თასის ლესვა, გეომეტრიული გასწორება და ზედაპირის მომზადება (1,505 მ²) | კვ.მ | 1,505 | 3.30 | 4,966.50 |
| PVC ლაინერის პროფესიონალური ცხელი ჰაერით შედუღება | კვ.მ | 1,360 | 5.00 | 6,800.00 |
| ქვეჯამი 2: მოპირკეთება, ჰიდროიზოლაცია & ლესვა | 52,591.00 € | |||
| პირდაპირი ხარჯების ჯამი (ქვეჯამი 1 + ქვეჯამი 2) | — | — | — | 104,338.50 € |
| გეგმიური დაგროვება & ხარისხის რეზერვი (5%) | % | 5% | — | 5,217.00 € |
| სულ აუზის ოფიციალური სახელშეკრულებო ღირებულება (შპს „შაქეთა“) | 109,555.00 € | |||
Cinema Under The Stars & Night Economy
გიგანტური P3.9 მაღალი სიკაშკაშის LED ეკრანის (8x4.5მ) გამოყენება საღამოს საათებში ღია ცის ქვეშ კინოჩვენებებისთვის. სტუმრებს შეუძლიათ ფილმის ყურება წყალში მოტივტივე შეზლონგებიდან და VIP კაბანებიდან პოპკორნთან, ბურგერებთან და კოქტეილებთან ერთად (+25% საღამოს ბრუნვა).
Stadium Live Fan Zone & „მარანეტოს“ სპორტ-ბარი
ჩემპიონთა ლიგის, მსოფლიო/ევროპის ჩემპიონატებისა და საქართველოს რაგბის ნაკრების მატჩების პირდაპირი ტრანსლაციები. რესტორან „მარანეტოს“ (185.0 მ² დარბაზი + 111.94 მ² ტერასა) კრაფტ-ლუდის ბართან და გრილ-მენიუსთან კომბინაციაში ეს ქმნის იმერეთის მთავარ სპორტულ-გასტრონომიულ ჰაბს.
VIP Island & ბალინეზური კაბანები
მეორე აუზის ცენტრალურ კუნძულზე და პერიმეტრზე 12 ხელნაკეთი ბალინეზური კაბანის მოწყობა პერსონალური მიმტანით, მინი-ბარით, ცქრიალა ღვინითა და ხილის სერვისით (150–200 ₾/დღე) – მაღალშემოსავლიანი პრემიუმ სეგმენტის მოსაზიდად.
4-სეზონიანი დახურული აუზი (148.33 მ²) & ველნესი
1-ლი სართულის დახურული გათბობადი აუზის (148.33 მ², 15.5x7.0მ) და 54 მ² ფიტნეს დარბაზის ბაზაზე: 380-მდე აქტიური 12-თვიანი აბონემენტი (130–180 ₾/თვე), აკვა-აერობიკა, ჰიდროთერაპია და საუნა-სპა კომპლექსი, რაც ქმნის ~825,000 ₾ წლიურ სტაბილურ საოპერაციო ბაზისს.
Junior საცურაო აკადემია & სასკოლო პარტნიორობა
საბავშვო და მოზარდთა საცურაო აკადემია (200 მოსწავლე @ 130 ₾/თვე = 312,000 ₾/წელი) + იმერეთის კერძო და საჯარო სკოლების საცურაო PE კონტრაქტები (128,000 ₾/წელი) და ფედერაციის საწვრთნელი შეკრებები – ჯამში 440,000+ ₾ გარანტირებული წლიური შემოსავალი.
„მარანეტოს“ საბანკეტო & საკონფერენციო კეიტერინგი
185.0 მ² ინდუსტრიული ლოფტის სტილის რესტორანი (120 დასაჯდომი ადგილი) და 111.94 მ² პანორამული ტერასა (80 ადგილი) უზრუნველყოფს კორპორაციული ბანკეტების, ქორწილების, ბიზნეს-კონფერენციებისა და საზეიმო მიღებების მაღალშემოსავლიან მომსახურებას.
მზის ჰელიოთერმული ენერგეტიკა & სეზონის გაზრდა
შენობის სახურავზე 400 მ² მზის ჰელიოთერმული კოლექტორებისა და ინვერტორული სითბური ტუმბოების განთავსება (81,000 ₾ CAPEX, Payback 1.47 წელი), რაც აუზის გათბობის კომუნალურ ხარჯებს 60%-ით ამცირებს (~55,000 ₾/წელი ეკონომია) და სეზონს +30–40 დღით ახანგრძლივებს (+350,000 ₾ შემოსავალი).
Smart RFID Cashless ეკოსისტემა & QR შეკვეთა
წყალგაუმტარი ჭკვიანი სამაჯურები კარადებისთვის, ტურნიკეტებისთვის და ყველა ლოკაციაზე (ბარი, კაფე, რესტორანი, შეზლონგები) უნაღდო გადახდებისთვის, პლუს QR მენიუ პირდაპირ შეზლონგზე – ზრდის საშუალო ჩეკს 22–28%-ით და გამორიცხავს ფულად დანაკარგებს.
იმერული ენოთეკა & ავთენტური გასტრონომია „მარანეტოში“
იმერეთის უნიკალური ენდემური ვაზის ჯიშების (ოცხანური საფერე, ციცქა, ცოლიკოური, კრახუნა) სადეგუსტაციო მარანი და ღვინის ენოთეკა. VIP დეგუსტაციები, საერთაშორისო დელეგაციების მიღება და შეფის საავტორო იმერული ვახშმები მაღალმხარჯველუნარიანი სტუმრებისთვის.
„აწარმოე საქართველოში“ საპროცენტო სუბსიდირება
სახელმწიფო პროგრამის 8.0%–9.0%-იანი (ეფექტური 8.5%) თანადაფინანსება 2.45 მლნ ₾ საბანკო სესხზე 36–48 თვის განმავლობაში, რაც სესხის წმინდა საპროცენტო ტვირთს 3.5%–4.5%-მდე ამცირებს და ყოველწლიურად ზოგავს ~208,250 ₾ საპროცენტო ხარჯს (DSCR > 7.0x).
კორპორაციული B2B ველნეს-პაკეტები & KIU სინერგია
ქუთაისის საერთაშორისო უნივერსიტეტთან (KIU), რეგიონულ ბანკებთან და IT კომპანიებთან B2B კორპორაციული ხელშეკრულებები. არასეზონურ თვეებში კომპლექსის ადაპტაცია IT ჰაკათონებისთვის, ციფრული ნომადებისა და კორპორაციული რიტრიტებისთვის.
საერთაშორისო ტურისტული სინერგია & აეროპორტის ნაკადები
ქუთაისის საერთაშორისო აეროპორტიდან (1.7+ მლნ მგზავრი/წელი) 15 წუთის დაშორება, 25 ბუტიკ-ნომერი (160 ₾ ADR) და ტურისტული სატრანზიტო პაკეტები უზრუნველყოფს 65%+ წლიურ დატვირთულობას და საერთაშორისო ტურისტების მუდმივ შემოდინებას.
რეგიონული ბაზრის ანალიზი & საინვესტიციო უპირატესობები
1. არსებული ბაზის (თაბუკაშვილის #4) უპირატესობა
პროექტი არ იწყება ნულიდან (Greenfield-ის ნაცვლად არის Brownfield მოდერნიზაცია). ქუთაისის ცენტრალური აუზის მრავალწლიანი ცნობადობა, არსებული საცურაო სექციები და ლოიალური მომხმარებლების ბაზა უზრუნველყოფს გარანტირებულ შემოდინებას გახსნის პირველივე დღიდან.
2. ქუთაისის ტურისტული ჰაბი & აეროპორტი
ქუთაისის საერთაშორისო აეროპორტი ყოველწლიურად 1.7+ მილიონ საერთაშორისო მგზავრს ემსახურება. კომპლექსი მდებარეობს აეროპორტიდან 15 წუთის მანძილზე, რაც ადგილობრივ ნაკადებთან ერთად უზრუნველყოფს ტურისტების უწყვეტ ნაკადს.
3. ოლიმპიური აკვა-ინფრასტრუქტურის დეფიციტი
იმერეთის რეგიონში (480,000+ მოსახლეობა) არ არსებობს 50-მეტრიანი ოლიმპიური სტანდარტის თანამედროვე ღია აკვა-რეკრეაციული კომპლექსი ბუტიკ-სასტუმროთა და გასტრონომიით, რაც პროექტს ანიჭებს მონოპოლიურ საბაზრო უპირატესობას.